[replacer_a] - Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á nhận định, căn hộ cỡ lớn 200-300 m2 hay penthouse (còn có tên gọi mỹ miều là biệt thự trên không) đang phải đối mặt với xu hướng tiêu dùng và đầu tư thực dụng hơn so với cách đây một thập niên. Ông Hạnh chỉ ra 5 nguyên nhân khiến căn hộ diện tích lớn thường rơi vào tình cảnh ế ẩm triền miên.

Nặng vốn

[replacer_a] - Căn hộ được mua bán, đầu tư tính theo đơn vị m2. Giá bán của từng sản phẩm theo 3 yếu tố: vị trí dự án và vị trí tầng, diện tích, view (hướng nhìn), trong đó diện tích là yếu tố tác động trực tiếp đến khung giá. Cụ thể, căn hộ diện tích càng lớn, tổng giá trị tài sản càng cao, đồng nghĩa với việc người mua phải có tiềm lực tài chính mạnh mới "ôm" nổi các căn penhouse hay căn hộ 200-300 m2.

Căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích bình quân 60-70 m2 hoặc 75 m2 là diện tích được ưa chuộng vì loại nhà này đáp ứng được nhu cầu phổ biến của gia đình trẻ, 2 vợ chồng và một hoặc 2 con nhỏ với 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh. Loại này nhà đầu tư mua bán lại cho nhu cầu ở thực hoặc đầu tư đều thuận lợi.

Trong khi đó, căn hộ 3 phòng ngủ thường có diện tích trung bình 90-100 m2 hoặc lớn hơn, có những căn 200-300 m2. Nếu chung cư nằm ở quận 7, TP. Hồ Chí Minh, giá bình quân 40-45 triệu đồng mỗi m2 thì một căn hộ diện tích lớn lên đến ngưỡng 4-5 tỷ đồng. Tại quận 8, tổng giá trị chung cư cỡ lớn dao động trong ngưỡng 3,2-4 tỷ còn tại phố nhà giàu quận 2 căn hộ lớn có thể vọt lên vùng giá 5-8 tỷ đồng mỗi căn và đây là số tiền không nhỏ. Điều này cho thấy căn hộ diện tích càng lớn giá thành càng vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người mua để ở cũng như nhà đầu tư.

Phí cao

Ngoài việc nặng vốn, phí quản lý căn hộ và phí bảo trì được tính theo số m2 cũng tạo thêm gánh nặng cho khách mua căn hộ lớn. Ví dụ: phí quản lý căn hộ thu hàng tháng sẽ được tính bằng đơn giá mỗi m2 nhân với diện tích căn nhà. Còn phí bảo trì được thu một lần trước khi nhận nhà tính theo công thức 2% tổng giá bán căn hộ.

Như vậy, khoản phí của một căn hộ diện tích lớn có thể cao hơn gấp 3-4 lần diện tích nhỏ. Nếu mua để ở, khách hàng vào thế buộc phải chấp nhận khoản phí này nhưng nếu để đầu tư, ngày nào còn ôm tài sản chưa xả được hàng thì ngày đó phải trả phí cao dù căn hộ có được khai thác, sử dụng hay không.

Kén khách thuê

Khảo sát thực tế thị trường cho thuê căn hộ ở cả khu Đông lẫn khu Nam TP. Hồ Chí Minh, hai địa bàn được đánh giá sôi động nhất TP. Hồ Chí Minh, cho thấy căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích 45-75 m2 được khách thuê ưa chuộng hơn loại nhà nhiều hơn 3 phòng ngủ và rộng đến vài trăm m2.

[replacer_a] - Khách thuê châu Á thường có xu hướng ở nhà nhỏ trong khi khách thuê châu Âu cũng không lãng phí tiền vào căn hộ quá lớn vì nếu có nhu cầu ở nhà to họ thuê biệt thự. Thực tế biên lợi nhuận từ việc cho thuê các căn hộ lớn cũng không hấp dẫn bằng các căn hộ nhỏ. Ngoài ra việc kén khách thuê còn khiến căn hộ bị bỏ trống thường xuyên, gây lãng phí và khiến chủ tài sản mất đi chi phí cơ hội.
Theo ông Hạnh, khi dòng tiền bỏ vào căn hộ diện tích lớn từ ngưỡng 5 tỷ đồng một căn trở lên, người mua cũng có nhiều lựa chọn hơn về vị trí chung cư gần hơn hoặc loại tài sản khác như nhà liền thổ, nhà phố hẻm. Ngoài ra với thị trường bất động sản đang phát triển, nếu có 5-7 tỷ đồng trong tay nhiều người chọn chia trứng ra làm nhiều rổ, chia rộng danh mục đầu tư ra để tránh rủi ro. Có thể ở một căn diện tích vừa phải hoặc đi thuê sau đó đầu tư loại hình khác có hiệu suất sinh lời cao hơn.

Đối với người Việt, nhà ở là loại tài sản đặc biệt, nhưng chung cư có biên độ tăng giá không cao bằng bất động sản liền thổ, đồng thời theo thời gian căn hộ bắt đầu hư hao, hỏng hóc khó sửa chữa hơn nhà gắn liền với đất, kéo theo giá trị bị ảnh hưởng. Vì vậy, đại đa số người Việt có tâm lý bảo thủ chọn đất nền, nhà phố, biệt thự làm kênh trú ẩn an toàn và không bỏ quá nhiều tiền vào nhà chung cư dù mục đích để ở hay đầu tư.
Đầu tháng 5, khi dịch bệnh được kiểm soát tốt tại Việt Nam, chủ đầu tư DHA Corp ra mắt thị trường quận 6 dự án căn hộ D-Homme trên đường Hồng Bàng, khu Chợ Lớn. Đa số dự án hiện hữu tại khu vực này đều trong tình trạng cạn nguồn cung, số lượng căn hộ bán ra rất tốt.
Ông Nguyễn Tiến Dũng - Tổng giám đốc Công ty Savista nhìn nhận: “Ngay cả khi D-Homme tung ra thị trường 445 sản phẩm mới thì nguồn cung căn hộ tại quận 6 vẫn khan hiếm”. Nguyên nhân là do hầu hết các quận nội thành đều đã rơi vào trạng thái thiếu quỹ đất sạch. Tại quận 6, những dự án có thể triển khai thời gian qua là nhờ đa phần chủ đầu tư đã chuẩn bị quỹ đất sạch từ rất lâu. Phương án thứ hai là chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ công trình nhà xưởng, xí nghiệp, cơ quan... thành dự án chung cư.
Còn ông Lê Minh Tuấn - Tổng giám đốc Công ty Beeland cho biết: “Trong ba năm gần đây, số dự án mở bán mới ở quận 6 đếm trên đầu ngón tay. Khách hàng quan tâm tìm hiểu căn hộ tại đây chỉ có thể tiếp cận số ít dự án mới, đa số đều phải giao dịch sang tay, chuyển nhượng”.
Trong khi đó, nhu cầu sở hữu căn hộ tại khu vực này khá lớn. Điển hình ngay khi xuất hiện thông tin một dự án mới sắp mở bán, mỗi ngày sàn Beeland nhận ít nhất 20 cuộc gọi tìm hiểu thông tin, chủ yếu là người mua nhà để ở, sinh sống tại quận 6 hoặc các quận lân cận. Đặc biệt ghi nhận của nhân viên tư vấn là có nhiều khách gốc Hoa muốn tìm nơi ở duy trì không gian sống mang tính cộng đồng và gần gũi với tập quán kinh doanh.